Poco fa abbiamo avuto modo di introdurre nuovamente il tema della cedolare secca, andando a comprendere su quali immobili e contribuenti sia potenzialmente applicabile questa forma alternativa di tassazione sui redditi da locazione. Vediamo ora in che modo ci si possa avvalere dell’opzione per il regime della cedolare secca, con compilazione – a seconda dei casi – del modello Siria o del modello 69.
Ieri abbiamo avuto modo di introdurre alcuni aspetti fondamentali relativi alla “cedolare secca”, una forma di regime fiscale alternativo a quello ordinario sulla locazione degli immobili. Cerchiamo ora di comprendere a chi sia riservata la cedolare secca, e quali sono gli immobili potenzialmente interessati da questa forma di tassazione più nuova e, per grandi versi, più vantaggiosa.
Poco fa abbiamo avuto modo di comprendere quale sia il regime ordinario di tassazione delle locazioni, e in che modo possa calcolarsi l’imposta sulle locazioni a seconda del tipo di canone applicato. Come promesso, cerchiamo ora di approfondire con una serie di articoli il sistema della cedolare secca, un più recente approccio fiscale che – nelle intenzioni del legislatore – dovrebbe rappresentare una forma più agevolata di tassazione sugli affitti.
Il reddito che il proprietario di un immobile ottiene dalla locazione di un fabbricato può essere tassato in maniera “ordinaria” o mediante il sistema più recente, agevolato e alternativo, la “cedolare secca”. Rimandando a un successivo approfondimento il focus sulla cedolare secca, vediamo quali sono le modalità di calcolo dell’Irpef nel regime ordinario di tassazione, a seconda della tipologia di locazione cui è assoggettata l’immobile.
La legge stabilisce un credito di imposta per coloro che hanno ceduto l’abitazione a suo tempo acquistata usufruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto, ed entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso, costituente prima casa. In particolare, affermano le Entrate, il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato.
Le agevolazioni sulla prima casa possono essere oggetto di “perdita” in alcune delle ipotesi previste dal legislatore . La decadenza dalle agevolazioni comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi, nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa. Vediamo allora quali sono le ipotesi di decadenza, e le eccezioni alle perdite delle agevolazioni previste per la prima abitazione residenziale.
Poco fa abbiamo avuto modo di comprendere a quanto ammontino i benefici per l’acquisto della prima casa, e quale sia la differenza rispetto all’applicazione ordinaria delle imposte di registro (o IVA), catastale e ipotecaria. Vediamo dunque ora in maniera più approfondita quali siano i requisiti che sono necessari per poter fruire delle agevolazioni per la prima casa.
Ieri abbiamo riassunto in che modo vengono applicate le imposte sull’acquisto di un fabbricato ad uso abitativo, e abbiamo anticipato che per l’acquisto della prima casa sussistono importanti agevolazioni. È dunque giunto il momento di riassumere quali sono le imposte dovute dall’acquirente nelle ipotesi di acquisto della propria prima abitazione, e come poterne usufruire.
La procedura di accatastamento di un immobile è teoricamente molto semplice: è infatti sufficiente denunciare la nuova costruzione all’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio entro e non oltre i trenta giorni dal momento in cui le unità sono divenute abitabili o – se non si tratta di abitazione – comunque idonee all’uso a cui sono destinate. Vediamo allora quali sono le principali caratteristiche di questo importante processo di “regolarizzazione” della propria costruzione.
Lo scorso 9 maggio 2013 l’Agenzia delle Entrate ha diramato una circolare (la n. 13/E) con la quale apporta qualche importante chiarificazione sul tema, stabilendo ad esempio che se un contribuente, dal 1° gennaio 2012 fino al 25 giugno 2012, ha sostenuto spese per 48.000 euro per interventi di recupero edilizio e sullo stesso immobile ha sostenuto dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2012 altri 96.000 euro per altri interventi agevolati, può scegliere di “detrarre solamente le spese sostenute dal 26 di giugno in poi, fruendo così della detrazione del 50% fino all’importo di 96.000 euro”.
La cedolare secca sugli affitti, la nuova modalità di imposizione fiscale sulle locazioni, non conviene. Almeno, alle casse dello Stato: stando alle dichiarazioni della Cgil Nazionale e della Sunia, infatti, la cedolare secca avrebbe prodotto all’Erario 422 milioni di euro di minori entrate, con l’aggravante “morale” di aver favorito soprattutto quei proprietari con redditi superiori a 300 mila euro, a cui avrebbe consentito un beneficio monetario di 4.700 euro.
Chi vende una casa prima dei cinque anni dalla data del rogito d’acquisto, usufruendo delle agevolazioni della prima casa, non incorre nella decadenza dell’agevolazione se non compra una nuova abitazione principale entro un anno dalla vendita se – entro tale periodo di tempo – presenta al fisco un’istanza di rinuncia all’acquisto di una nuova casa. Una utile occasione per evitare di incappare in sanzioni piuttosto salate.
Di cedolare secca si è parlato praticamente in tutte le salse, ma come può essere calcolata questa imposta quando si ha a che fare con dei contratti di locazione “misti”? Come è noto, essa ha di fatto rimpiazzato tutti quei tributi che sono dovuti sulle locazioni, vale a dire l’Irpef e le addizionali, ma anche l’imposta di registro, quella di bollo, quella di registro sulle risoluzioni e sulle proroghe temporali del contratto di locazione, oltre agli altri bolli del caso.
L’Imu una tantum? A nostro parere, una scelta piuttosto improbabile. Eppure c’è chi, tra le fila dei banchi parlamentari, vorrebbe eliminare l’applicazione dell’imposta municipale unica, per lo meno per le prime case, già a partire dal prossimo anno, rendendo in tal modo la nuova imposta patrimoniale una sorta di “una tantum” in grado di caratterizzare negativamente lo scenario tributario di un 2012 particolarmente arduo e complesso.
“Noi dobbiamo in tutti i modi evitare la depressione che è oltre la recessione e che si sta producendo in Italia. Dobbiamo praticare una rigorosa disciplina di bilancio, ma allo stesso tempo dobbiamo consentire la crescita e la sopravvivenza delle famiglie” – ha dichiarato Maurizio Sacconi, Pdl – “La richiesta del Pdl è che l’Imu consista in un prelievo una tantum, solo per un anno. Questo è quello che pensiamo si debba fare”.