A seguito dell’emanazione del Decreto Legge 133/2014, che ha espressamente statuito le norme per il contratto di rent to buy, ora anche l’Agenzia Entrate ha deciso di emanare una propria circolare che contribuisce a fare chiarezza su alcuni aspetti ancora dubbi della tassazione del nuovo contratto.

Come ormai tutti sanno, il contratto in esame contempla l’immediata concessione dell’utilizzo di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato (per un massimo di dieci anni), scontando dal prezzo finale di acquisto la parte di canone indicata nel contratto.

Vale a dire che durante il periodo di utilizzo dell’immobile da parte del conduttore, il canone da questi versato dovrà essere necessariamente imputato in parte a corrispettivo dell’affitto, ed in parte ad acconto sul futuro prezzo di vendita, qualora il conduttore decida di acquistare.

In questo caso, il conduttore/acquirente verserà il saldo del prezzo pattuito, al netto della parte dei canoni che sia stata imputata contrattualmente ad acconto prezzo, mentre in caso contrario avrà diritto alla restituzione di una quota (dunque non necessariamente dell’intero importo) dei canoni imputati contrattualmente ad acconto prezzo, e dovrà ovviamente restituire l’immobile alla scadenza del contratto.

Come funziona il contratto di rent to buy nei Registri Immobiliari?

La tutela più importante per le parti è la possibilità di trascrivere, mediante l’intervento del notaio, il contratto di rent to buy nei Registri Immobiliari per tutta la sua durata, fino ad un massimo – come detto – di dieci anni, ben più del termine massimo di efficacia della trascrizione di un “normale” contratto preliminare (3 anni), permettendo al futuro possibile acquirente di acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca o altra formalità contro il venditore, ed anche nel caso di fallimento di quest’ultimo.

L’intervento dell’Agenzia delle Entrate

Malgrado il contratto sia considerato differente da una semplice combinazione di due contratti (locazione e preliminare unilaterale di compravendita), in realtà l’impostazione selezionata dall’Agenzia delle Entrate nella sua circolare inerente la tassazione va in direzione perfettamente contraria: in altri termini, considera la tassazione sulle due “parti” del canone, sia ai fini delle imposte dirette (imposte sui redditi e IRAP) sia delle imposte indirette (IVA e imposta di registro), come se si trattasse delle tassazione di due contratti distinti e separati, che ai fini fiscali restano autonomi l’uno dall’altro.

E dunque la quota di canone finalizzata a corrispettivo del godimento viene tassata come un normale canone di locazione, mentre la quota destinata ad acconto sul futuro prezzo di vendita riceve il trattamento fiscale degli acconti di prezzo versati in occasione della stipula di un normale contratto preliminare di compravendita.

Lo stesso va detto per l’analisi dettagliata che viene fatta nella circolare, delle varie ipotesi di imponibilità o esenzione IVA dei canoni di godimento e degli acconti prezzo. La scelta di fondo dell’Agenzia non afferma di considerare la natura unitaria del contratto, che avrebbe permesso in qualche caso di adottare ragionevolmente soluzioni più favorevoli al contribuente. D’altro canto, tuttavia, non può che essere accolta con favore l’emanazione della circolare che certamente conferisce un notevole grado di certezza, anche fiscale, a questa nuova figura contrattuale.